一、土地款抵减销项的由来

根据国家税务总局公告2016年第18号第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

根据公式可以看到土地款是对销售额的调减来减少增值税销项税额而不是直接做的进项抵扣。也就是说销项税额的=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税税率）*增值税税率。

二、土增税清算时不同的观点

根据收入和成本的调整有以下不同的四种观点：

1、收入调增，成本调减；

2、收入调增，成本不调整；

3、收入不调整，成本调减；

4、收入不调整，成本不调整；

站在企业的角度观点4能实现利息最大化，站在税务局的角度观点1能实现税收最大化，但是从笔者实操经验过程中税务局不能接受所有的好处都让企业占了，企业也不能接受所有的所有的好处都让税务局占了，所以观点2和观点3是目比较常见的处理观点，核心的争议点在于收入和成本到底怎么调整？

三、收入、成本调整依据

首先，关于收入的处理，根据国家税务总局公告2016年第70号第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额； 注意这里是不含增值税应纳税额而不是增值税销项税。结合国家税务总局公告2016年第18号第四条

也就说土增税应税收入=含税收入-增值税应纳税额

=含税收入-销项税额

=含税收入-（全部价款和价外费用-土地价款）÷（1+增值税税率）*增值税税率

=不含税收入+土地款抵减销项

因此，土地增值税清算收入确认时，土地成本在销项抵减的税金应当在收入中加回来调整。

其次，关于成本的处理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一点取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”，也就是说土增税税前扣除的土地成本就是取得土地使用权支付的金额，无任何关于土地款抵减销项需要在成本中进行剔除的调整文件。

四、税务处理实例：

按土地增值税政策主动发布:

假定某房地产开发企业当期销售房产收款额5450万元，当期销售收入可扣减的土地价款为300万元。（适用一般计税方法，税率9%）

即：土增收入=收款-扣减土地价款抵减增值税销项税额后的销项税。

销项税额=（当期销售收入—可抵减的土地价款）/1.09*0.09

销项税额=（5450-300）/1.09*0.09=425.23万元

土地增值税收入=5450-425.23=5024.77万元

综上所述土地款抵减销项在土增税清算时调增收入，而其他的处理方法都属于税务局或企业有着自己的小心思。